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Crédito hipotecario

Un crédito hipotecario es un préstamo que se hace a largo plazo, donde la propiedad servirá como garantía del mismo. Si el deudor incumple la obligación de pagar al banco, pueden embargar y reclamar la posesión del inmueble.

Ventajas.
Una de las principales ventajas de las hipotecas es que permite comprar bienes raíces sin la necesidad de contar con grandes cantidades de efectivo disponible.

Otra ventaja de las hipotecas es que los intereses pagados en este tipo de préstamos son deducibles de impuestos.

La hipoteca también te permitirá recibir dinero prestado contra la garantía inmobiliaria una vez que se ha terminado de pagar o que aumente su valor.

Desventajas.
La desventaja es su naturaleza de largo plazo y la relativamente gran cantidad de dinero que pagarás por la propiedad a largo plazo, a causa de los intereses.

Incumplir en los pagos del préstamo puede resultar en la pérdida de la propiedad, el lugar donde vives, lo cual es una seria repercusión por tener una hipoteca que no puedas pagar.

Bienes susceptibles de ser hipotecados

Es posible que sean hipotecados todos los bienes corporales o cosas muebles e inmuebles. La hipoteca se extiende, independientemente de que no se exprese en el título constitutivo, a las accesiones, mejoras y muebles incorporados al inmueble gravado o hipotecado.

Al menos que se pacte en el contrato, la hipoteca no comprende:
-Los frutos industriales de los bienes hipotecados, siempre que esos frutos se hayan producido antes de que el acreedor exija el pago de su credito;
-Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligacion garantizada.

Los bienes hipotecados anteriormente pueden ser afectados en nueva hipoteca aunque sea con el pacto de no volverlos a hipotecar, salvo en todo caso los derechos de prelacion que establece la ley. El pacto de no volver a hipotecar es nulo.

Extinción de la Hipoteca

El contrato de hipoteca termina por:

Extinción del bien hipotecado.
Cuando por una catástrofe o desastre natural, el bien desaparece.

Extinción de la obligación que sirvio de garantía.
Como obligación accesoria sigue la suerte de lo principal.

Se resuelva o extinga el derecho del deudor sobre el bien hipotecado.
La hipoteca en sí, puede extinguirse por cualquiera de las causas generales de la extinción de la obligación.
Además la hipoteca se extingue por:
  • Se expropie el bien hipotecado.
  • Se remate judicialmente el bien hipotecado.
  • Remisión expresa del acreedor.
  • Se declare prescrita la acción hipotecaria.
  • Se consolide la propiedad del bien hipotecado en el acreedor.

Prescripción de la acción hipotecaria

La prescripción de la acción hipotecaria comienza a contarse una vez que la obligación principal se hace exigible. Las legislaciones establecen que la exigibilidad de una obligación de pago empieza desde el momento en que su pago no puede realizarse conforme a derecho, lo cual sucede desde el vencimiento de la obligación, porque en tanto no se produzca dicho vencimiento, el deudor se puede rehusar al cumplimiento conforme a derecho.

Tomando en cuenta lo anterior el plazo para que opere la prescripción de la acción hipotecaria debe contarse desde el momento en que se incumple con la obligación del contrato principal, y no cuando el plazo originalmente pactado en éste se termina o vence anticipadamente.

La accion hipotecaria prescribira a los diez años, contados desde que pueda ejercitarse con arreglo al titulo inscrito.

Duración de la Hipoteca

El derecho real de hipoteca, solo durara mientras subsista el bien pero si los derechos en que se se constituyeron se han extinguido por culpa del deudor, existe la obligación para el de constituir una nueva hipoteca con el objetivo de satisfacer los derechos del acreedor, o pagarle todos los daños y perjuicios generados. Cuando se trata de un derecho hipotecado en relación a un usufructo y este concluye por voluntad del usufructuario, la hipoteca subsiste hasta que termine el tiempo en el que el usufructo concluya.

En México cuando no se establece un termino fijo para su vencimiento, la hipoteca no podra durar mas de diez años con la posibilidad de pactar una hipoteca con una duración menor que la de la obligación principal.

Es posible que antes de que expire el plazo la hipoteca se prorrogue, conservando la prelación que le corresponda desde su origen.

La hipoteca prorrogada por segunda o mas veces, solo conservara la preferencia derivada del registro de su constitución por el tiempo señalado para la prescripción por el demás tiempo, o sea el de la segunda o ulterior prorroga, solo tendrá la prelacion que le corresponda por la fecha del ultimo registro.

Efectos del contrato de hipoteca

Efectos entre acreedor y deudor.
Se establece el derecho del acreedor de ejecutar la cosa por vía judicial aunque exista la posibilidad de que se convenga la venta amistosa de la cosa hipotecada. Mientras el acreedor no solicite na ejecución de la cosa el deudor constituyente conservara la plenitud de sus derechos sobre la cosa, con la única limitación de que no puede efectuar en perjuicio del acreedor hipotecario ningún acto que afecte la garantía del acreedor.

El derecho de ejecutar del acreedor hipotecario no excluye el derecho de los demas acreedores de ejecutar la cosa hipotecada.

Efectos entre el Acreedor Hipotecario y los demás acreedores.
El derecho del acreedor hipotecario se manifiesta como derecho de preferencia sobre el precio obtenido en remate del inmueble o inmuebles hipotecados. El caso de concurso entre un acreedor hipotecario y otro acreedor sin garantías especificas, el derecho de preferencia del primero determina que el segundo acreedor sólo recibirá el pago después de satisfacer el derecho del acreedor.

Cuando existe relación entre disversos acreedores con hipoteca sobre la misma cosa, es necesario considerar el grado de la hipoteca de cada uno. Cuando entran en conflicto dos acreedores hipotecarios, el principio es que se prefiere al que registro antes su hipoteca.

En caso de concurrencia entre un acreedor hipotecario y un acreedor privilegiado prevalece éste, salvo el caso del acreedor con privilegio general que no haya sido satisfecho con los muebles del deudor y cuyo crédito se coloca subsidiariamente sobre los inmuebles.

Constitución de la Hipoteca

Puede celebrarse en un mismo acto la constitución de la hipoteca y la de la obligación que ésta accede, puede acordarse una hipoteca en garantía de una deuda preexistente o celebrarse al mismo tiempo pero formalizarse separadamente.

Los creditos hipotecarios deben ser aceptados por el acreedor. Si la manifestación se expresa posteriormente opera en forma retroactiva al día de su constitución.

La hipoteca o la promesa de hipoteca que conste en un instrumento privado, daría acción para compeler al renuente al otorgamiento de la escritura o que el juez lo haga a su nombre y a su costa.

El acto constitutivo de la hipoteca debe contener:
-El nombre, apellido y domicilio del deudor y las mismas designaciones relativas al acreedor.
-La fecha y la naturaleza del contrato que accede.
-La ubicación del inmueble.
-La cantidad cierta de la deuda.

La escritura hipotecaria debe designar separada e individualmente la naturaleza de cada uno de los inmuebles.

Principios Hipotecarios

Principio de especialidad.
Se refiere a la designación precisa de los bienes sujetos que estarán efectados por hipoteca así como la determinación del dinero que garantiza

Principio de publicidad.
Dispone que la constitución, modificación y extinción de la hipoteca debe inscribrirse en el Registro Público de la Propiedad para que surta efectos contra tercero. 

Principio de indivisibilidad.
En medida en que la hipoteca subsista íntegra aunque por el pago se reduzca la obligación garantizada y gravar cualquier parte de los bienes hipotecados que queden aunque la restante hubiere desaparecido, salvo cuando se hipotecan varios bienes.

Principio de tracto sucesivo.
En virtud de este principio la transmisión, modificación o extinción de derechos reales debe llevarse a cabo sobre la base de un negocio jurídico inscrito en el Registro de la Propiedad y que obliga también a la inscripción del mismo en un asiento especial y separado.

Principio de legalidad.
Principio hipotecario en función del cual tan sólo pueden acceder al Registro de la Propiedad los negocios que reúnan las formalidades previstas en la ley, es decir, que consten en documento público y que hayan sido objeto de calificación por el Registrador.

Principio de fe pública.
Tiene la función de proteger al tercero adquirente que ha confiado en el contenido de las inscripciones registrales y, en base a ellas, adquiere un derecho real inmobiliario aun en el caso de que sea incompatible con la realidad extrarregistral.

Elementos del Contrato de Hipoteca

Elementos de Existencia.

Consentimiento.
  • El acreedor debe aceptar que el bien sea utilizado para garantizar el cumplimiento de la obligación principal.
  • El deudor aceptara que en caso de no cumplir la obligación, el acreedor podrá solicitar la venta del bien y cobrar con el importe generado.

Objeto.
  • Tiene que ser jurídica y físicamente posible por que debe existir y estar dentro del comercio. Además debe ser determinado, enajenable y generalmente recae sobre bienes inmuebles.

Elementos de validez.
Capacidad.
  • El deudor hipotecario requiere:
  • Debe tener capacidad general para contratar, ser el titular del bien o estar autorizado legalmente para hipotecarlo.
Forma.
  • Si la ley exige el otorgamiento de escritura pública u otra forma especial para hacer efectivas las obligaciones propias de un contrato, los contratantes podrán compelerse recíprocamente a llenar aquellas formalidades desde que hubiese intervenido el consentimiento o la consignación por escrito según el caso, y demás requisitos necesarios para su validez

Derecho Real de Prenda

El traslado posesorio queda digerido al momento del incumplimiento de la obligación.

La forma ordinaria de protección de acreedor ordinario se llama convenio. La actio serviana que permite reclamar la cosa frente a cualquiera que tuviera la posesión de la misma.

La hipoteca se puede constituir sobre cualquier tipo de cosa corporal o incorporal de cosas que tengan un valor. Tácitas o legales por su forma de constitución. Las legales se crean por efecto de la ley, las tácitas actualmente han desaparecido.

La constitución tácita de hipoteca es la que tiene lugar en aquellos casos en los que la hipoteca deriva de un comportamiento o actitud inequívoca del constituyente, así, en los arrendamientos urbanos sobre los muebles introducidos en la vivienda por el arrendatario o inquilinos o en los arrendamientos rústicos sobre los frutos obtenidos por el arrendatario.

Las hipotecas legales se clasifican en especiales y generales. Las primeras afectan al patrimonio en su conjunto, las segundas gravan bienes determinados.

Especies de Hipoteca

Hipoteca Necesaria.
Es la que existe  para determinar un
crédito.

Hipoteca Ordinaria.
Es a favor de una persona determinada, por cantidad precisa, transmisible también por instrumento.

Hipoteca Excepcional.
Es destinada a garantizar una obligación de existencia dudosa o de cuantía no determinada.

Hipoteca Inmobiliaria.
Es aquella que se constituye sobre Bienes inmuebles.

Hipoteca Mobiliaria.
es la que recae sobre bienes muebles, es decir, que el objeto del contrato son precisamente bienes de naturaleza mueble. Aquí no se entregan lo bienes, no se desposee de los bienes al deudor (o tercero constituyente de la hipoteca)

Clasificación de la Hipoteca

Por su origen pueden ser voluntarias y legales. Las hipotecas voluntarias son las convenidas entre partes o impuestas por disposición del dueño de los bienes sobre los que se establecen y sólo podrán constituirlas las personas que señala la Ley. Las hipotecas legales son aquellas que están admitidas expresamente por las leyes con tal carácter.

Por la forma pueden ser expresas y tácitas. Actualmente han desaparecido las hipotecas tácitas, quedando como reminiscencia de ellas los créditos singularmente privilegiados. Toda hipoteca es necesario que sea expresa para su validez, pactada en documento público e inscrita en el Registro de la propiedad. Supone excepción la que resulta del artículo 194 de la L.H. al establecer los privilegios a favor del estado, sus provincias, los pueblos y los aseguradores.

Por el objeto pueden ser generales y especiales. En el antiguo Derecho eran hipotecas generales las que afectaban a todos los bienes del deudor, figura que ha desaparecido por lo que sólo cabe hablar de hipotecas especiales en base del principio que rige en esta materia.

Por su contenido las hipotecas pueden ser ordinarias o de seguridad. La ordinaria o de tráfico sigue la normativa general, mientras que la hipoteca de seguridad es la que garantiza una obligación de existencia dudosa o indeterminada por lo que la fe pública registral sólo cubre la garantía real, mientras que la existencia y particularidades del crédito deberá probarse, en el momento oportuno, por medios extrarregistrales lo que obliga a establecer un máximo de responsabilidad. También pueden ser hipotecas de capital o de renta, según garanticen una obligación de cumplimiento unitario o de hacer pagos o prestaciones periódicas.

Por los efectos pueden ser comunes y privilegiadas. Las privilegiadas son las hipotecas tácitas anteriormente aludidas o mejor créditos singularmente privilegiados.

Por su régimen y normas legales pueden las hipotecas ser normales o excepcionales. Son excepcionales o extraordinarias aquellas que se apartan de la norma general como la hipoteca en garantía de títulos transmisibles o al portador, la constituida en garantía de cuentas de crédito y las que regula la Ley de Mercado Hipotecario.

Contrato de Hipoteca

La hipoteca es considerada un contrato accesorio que permite que un bien permanezca en poder del deudor o de quien constituye la hipoteca y otorga al acreedor la facultad para, promover la venta forzosa del bien gravado con la hipoteca, en caso de que el deudor incumpla la obligación por la cual constituyo la garantía hipotecaria.

La hipoteca se constituye para garantizar una obligación o deuda particularmente con un bien inmueble, constituyendo para ello la hipoteca sobre dicho bien. Es necesario que existan dos contratos, el contrato que da origen a la obligación o deuda, y el contrato de hipoteca, por lo que este último resulta ser un contrato accesorio del primero.

Las diferencias entre hipoteca y prenda son:
-La hipoteca recae sobre bienes inmuebles y la prenda sobre bienes muebles.
-La hipoteca requiere ser elevada a escritura pública, la prenda no.
En la hipoteca el propietario no se desprende de la posesión y uso del bien; en la prenda sí.
-La hipoteca hace parte de los créditos de tercera clase.

La hipoteca pueda hacerse efectiva sobre el precio de venta de aquel bien, con preferencia a los derechos de cualquier otro acreedor una vez incumplida la obligación que garantiza el bien inmueble.