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Crédito hipotecario

Un crédito hipotecario es un préstamo que se hace a largo plazo, donde la propiedad servirá como garantía del mismo. Si el deudor incumple la obligación de pagar al banco, pueden embargar y reclamar la posesión del inmueble.

Ventajas.
Una de las principales ventajas de las hipotecas es que permite comprar bienes raíces sin la necesidad de contar con grandes cantidades de efectivo disponible.

Otra ventaja de las hipotecas es que los intereses pagados en este tipo de préstamos son deducibles de impuestos.

La hipoteca también te permitirá recibir dinero prestado contra la garantía inmobiliaria una vez que se ha terminado de pagar o que aumente su valor.

Desventajas.
La desventaja es su naturaleza de largo plazo y la relativamente gran cantidad de dinero que pagarás por la propiedad a largo plazo, a causa de los intereses.

Incumplir en los pagos del préstamo puede resultar en la pérdida de la propiedad, el lugar donde vives, lo cual es una seria repercusión por tener una hipoteca que no puedas pagar.

Bienes susceptibles de ser hipotecados

Es posible que sean hipotecados todos los bienes corporales o cosas muebles e inmuebles. La hipoteca se extiende, independientemente de que no se exprese en el título constitutivo, a las accesiones, mejoras y muebles incorporados al inmueble gravado o hipotecado.

Al menos que se pacte en el contrato, la hipoteca no comprende:
-Los frutos industriales de los bienes hipotecados, siempre que esos frutos se hayan producido antes de que el acreedor exija el pago de su credito;
-Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligacion garantizada.

Los bienes hipotecados anteriormente pueden ser afectados en nueva hipoteca aunque sea con el pacto de no volverlos a hipotecar, salvo en todo caso los derechos de prelacion que establece la ley. El pacto de no volver a hipotecar es nulo.

Extinción de la Hipoteca

El contrato de hipoteca termina por:

Extinción del bien hipotecado.
Cuando por una catástrofe o desastre natural, el bien desaparece.

Extinción de la obligación que sirvio de garantía.
Como obligación accesoria sigue la suerte de lo principal.

Se resuelva o extinga el derecho del deudor sobre el bien hipotecado.
La hipoteca en sí, puede extinguirse por cualquiera de las causas generales de la extinción de la obligación.
Además la hipoteca se extingue por:
  • Se expropie el bien hipotecado.
  • Se remate judicialmente el bien hipotecado.
  • Remisión expresa del acreedor.
  • Se declare prescrita la acción hipotecaria.
  • Se consolide la propiedad del bien hipotecado en el acreedor.

Prescripción de la acción hipotecaria

La prescripción de la acción hipotecaria comienza a contarse una vez que la obligación principal se hace exigible. Las legislaciones establecen que la exigibilidad de una obligación de pago empieza desde el momento en que su pago no puede realizarse conforme a derecho, lo cual sucede desde el vencimiento de la obligación, porque en tanto no se produzca dicho vencimiento, el deudor se puede rehusar al cumplimiento conforme a derecho.

Tomando en cuenta lo anterior el plazo para que opere la prescripción de la acción hipotecaria debe contarse desde el momento en que se incumple con la obligación del contrato principal, y no cuando el plazo originalmente pactado en éste se termina o vence anticipadamente.

La accion hipotecaria prescribira a los diez años, contados desde que pueda ejercitarse con arreglo al titulo inscrito.

Duración de la Hipoteca

El derecho real de hipoteca, solo durara mientras subsista el bien pero si los derechos en que se se constituyeron se han extinguido por culpa del deudor, existe la obligación para el de constituir una nueva hipoteca con el objetivo de satisfacer los derechos del acreedor, o pagarle todos los daños y perjuicios generados. Cuando se trata de un derecho hipotecado en relación a un usufructo y este concluye por voluntad del usufructuario, la hipoteca subsiste hasta que termine el tiempo en el que el usufructo concluya.

En México cuando no se establece un termino fijo para su vencimiento, la hipoteca no podra durar mas de diez años con la posibilidad de pactar una hipoteca con una duración menor que la de la obligación principal.

Es posible que antes de que expire el plazo la hipoteca se prorrogue, conservando la prelación que le corresponda desde su origen.

La hipoteca prorrogada por segunda o mas veces, solo conservara la preferencia derivada del registro de su constitución por el tiempo señalado para la prescripción por el demás tiempo, o sea el de la segunda o ulterior prorroga, solo tendrá la prelacion que le corresponda por la fecha del ultimo registro.

Efectos del contrato de hipoteca

Efectos entre acreedor y deudor.
Se establece el derecho del acreedor de ejecutar la cosa por vía judicial aunque exista la posibilidad de que se convenga la venta amistosa de la cosa hipotecada. Mientras el acreedor no solicite na ejecución de la cosa el deudor constituyente conservara la plenitud de sus derechos sobre la cosa, con la única limitación de que no puede efectuar en perjuicio del acreedor hipotecario ningún acto que afecte la garantía del acreedor.

El derecho de ejecutar del acreedor hipotecario no excluye el derecho de los demas acreedores de ejecutar la cosa hipotecada.

Efectos entre el Acreedor Hipotecario y los demás acreedores.
El derecho del acreedor hipotecario se manifiesta como derecho de preferencia sobre el precio obtenido en remate del inmueble o inmuebles hipotecados. El caso de concurso entre un acreedor hipotecario y otro acreedor sin garantías especificas, el derecho de preferencia del primero determina que el segundo acreedor sólo recibirá el pago después de satisfacer el derecho del acreedor.

Cuando existe relación entre disversos acreedores con hipoteca sobre la misma cosa, es necesario considerar el grado de la hipoteca de cada uno. Cuando entran en conflicto dos acreedores hipotecarios, el principio es que se prefiere al que registro antes su hipoteca.

En caso de concurrencia entre un acreedor hipotecario y un acreedor privilegiado prevalece éste, salvo el caso del acreedor con privilegio general que no haya sido satisfecho con los muebles del deudor y cuyo crédito se coloca subsidiariamente sobre los inmuebles.

Constitución de la Hipoteca

Puede celebrarse en un mismo acto la constitución de la hipoteca y la de la obligación que ésta accede, puede acordarse una hipoteca en garantía de una deuda preexistente o celebrarse al mismo tiempo pero formalizarse separadamente.

Los creditos hipotecarios deben ser aceptados por el acreedor. Si la manifestación se expresa posteriormente opera en forma retroactiva al día de su constitución.

La hipoteca o la promesa de hipoteca que conste en un instrumento privado, daría acción para compeler al renuente al otorgamiento de la escritura o que el juez lo haga a su nombre y a su costa.

El acto constitutivo de la hipoteca debe contener:
-El nombre, apellido y domicilio del deudor y las mismas designaciones relativas al acreedor.
-La fecha y la naturaleza del contrato que accede.
-La ubicación del inmueble.
-La cantidad cierta de la deuda.

La escritura hipotecaria debe designar separada e individualmente la naturaleza de cada uno de los inmuebles.