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Constitución y Extinción de la Enfiteusis.

Los modos de constitución de la enfiteusis son los mismos que los del derecho de superficie. Normalmente, la “emphyteusis” puede extinguirse por la falta de pago del impuesto durante tres años, o durante dos si el dueño es una corporación religiosa, por no pagar la “pensio”, por renuncia y por los demás modos que extinguen a la superficie.

Las principales sanciones que garantizan al enfiteuta su derecho:
  • Tiene contra todos, aun contra el propietario, acciones “in rem” útiles para demandar bien la cosa misma, bien las servidumbres de que está investida. 
  • A su derecho corresponde una posesión protegida por el interdicto de superficie, que es una copia del interdicto “uti possidetis”. 
  • La pérdida de esta posesión, si ésta ha sido adquirida a “non domino”, le permite el ejercicio de la acción publiciana.

Elementos de la enfiteusis

Elementos Formales: se dividen en intervivos, judiciales, mortis causa y temporal

Elementos Personales: se dividen en concedente, dueño y enfiteuta.

Elementos Reales: Son inmuebles rústicos. Entre los elementos reales se encuentran el suelo y la edificación. El objeto básico del derecho de superficie es tener y mantener una edificación de propiedad del superficiario.

La Enfiteusis

La enfiteusis es considerado un derecho real que permite la cesión temporal del dominio útil de un inmueble, a cambio del pago anual de una tasa fijada (canon) y, también el de un laudemio por cada enajenación de dicho dominio. Es posible en algunas legislaciones que esta cesión pueda tener carácter perpetuo.

Es un régimen compartido de tenencia de tierra que tiene como consecuencia la disociación del dominio entre el dominio directo, correspondiente al propietario, y el útil, que es el de la persona que usa y aprovecha el bien.

El enfiteuta no se hace titular del bien, pero puede enajenar su derecho, cederlo, transmitirlo a sus herederos y gravarlo.

Características:
-No concede al enfiteuta la propiedad del fundo.
-Es a perpetuidad.
-Se contrae la obligación de cultivar el fundo.
-Es transmisible a los herederos.