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Promesa de contrato o precontrato.

El contrato de promesa es considerado aquel por el cual las partes se obligan a celebrar un contrato determinado, en un plazo especifico o a partir de un evento futuro denominado condición.

Como elementos encontramos que existe un contrato definitivo, que es el que se celebra al cumplir con la obligación “de hacer” que nace a partir del contrato de promesa o precontrato, y el contrato preparatorio origina la obligación de hacer que consiste en crear en un futuro o en el cumplimiento de una condición, el contrato definitivo.

Se puede decir que el contrato definitivo es el objeto del contrato preparatorio. El contrato de promesa tiene como función únicamente una obligación de hacer, y en específico, la obligación de celebrar en el futuro, cierto o incierto, un acto jurídico. Si el contrato prometido es unilateral, la promesa también lo será.
 
Este tipo de contrato se encuentra regulado en el código civil federal en los siguientes artículos:
  • Artículo 2243: Este artículo establece que es posible asumir contractualmente la obligación de celebrar un contrato en el futuro. En otras palabras, las partes pueden comprometerse a celebrar un contrato posterior mediante un acuerdo previo.
  • Artículo 2244: La promesa de contratar puede ser unilateral o bilateral. En un contrato unilateral, solo una de las partes asume la obligación de celebrar el contrato futuro, mientras que en un contrato bilateral, ambas partes se comprometen a ello.
  • Artículo 2245: La promesa de contrato genera obligaciones de hacer, lo cual implica que las partes están comprometidas a celebrar el contrato correspondiente de acuerdo con lo que se ofreció en la promesa.
  • Artículo 2246: Para que la promesa de contratar sea válida, debe cumplir ciertos requisitos. Debe constar por escrito, contener los elementos esenciales del contrato definitivo y estar limitada a un plazo determinado.
  • Artículo 2247: En caso de que el promitente (quien hizo la promesa) se niegue a firmar los documentos necesarios para dar forma legal al contrato acordado, el juez podrá firmarlos en su lugar. Sin embargo, si la cosa ofrecida ha sido transferida por un título oneroso a un tercero de buena fe, la promesa quedará sin efecto. En tal caso, el promitente será responsable de todos los daños y perjuicios que se hayan causado a la otra parte.

Terminación del contrato de promesa.

Termina ordinariamente por agotamiento natural de los efectos del contrato, pero también puede caducar si termina el plazo sin que exista culpa de ninguna de las partes y otra forma es si el contrato final es lícito.

Efectos del contrato de promesa.

El efecto directo este tipo de contrato es el nacimiento de una obligación de hacer. Lo normal será que las partes cumplan con esta obligación voluntariamente, a partir de esto se extingue el contrato de promesa por el hecho de haberse cumplido y,  por lo tanto, solo sera valido el nuevo contrato.

Si las partes no cumplen voluntariamente con la obligación de hacer, nace el derecho a exigir la ejecución forzada la obligación pactada.

Requisitos del contrato de promesa.

El contrato de promesa, para su validez, requiere cumplir con los requisitos de forma y de fondo que establece la ley.

  • Que la promesa conste por escrito. Aun cuando el contrato prometido sea consensual, la promesa de contrato debe constar por escrito por lo que se considera un contrato solemne.
  • Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces. No sera eficaz el contrato prometido que tenga un objeto o causa ilícita; como aquel en que se promete una compraventa entre cónyuges no separados judicialmente.
  • Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato prometido. Los contratantes deben saber cuando se cumplirá el contrato prometido y no queden ligados contractualmente en forma indefinida.
  • Especificación del contrato prometido. Significa este requisito que el contrato de promesa debe contener todas y cada una de las cláusula del contrato definitivo? Existen dos posiciones al respecto:

Elementos del contrato de promesa

Elementos de existencia:
  • Consentimiento. El objeto del consentimiento en la promesa consiste en un hacer: celebrar el contrato futuro. 
  • Objeto que pueda ser materia de contrato. el objeto del consentimiento en el contrato futuro puede ser un dar, hacer o no hacer, según la prestación propia del contrato definitivo
Elementos de validez:
  • Capacidad de ejercicio. Los sujetos que intervienen en el contrato deben tener capacidad legal plena para obligarse.
  • Voluntad libre y consciente. Que la voluntad se exprese sin vicio alguno (error, dolo o lesión.) Es decir que sea una voluntad libre, definida y cierta. Se llama a este elemento ausencia de vicios en la voluntad o voluntad sin vicios.
  • Licitud en el objeto, motivo, fin. El objeto de contrato debe de estar siempre del marco juridico legal sin cometer ninguna falta a las leyes alas aplicables.
  • Forma. El contrato de promesa debe constar por escrito.- es un elemento de validez, específicamente la forma, es decir, el contrato de promesa es formal, aun y cuando el definitivo sea consensual.