Altepetlalli

La característica principal de las tierras Altepetlalli es que no eran trabajadas por aquellos a quien beneficiarían los productos que se obtenían ya que estas propiedades mediante una figura similar al arrendamiento fueron dadas a trabajar a quienes carecían de tierras, y a cambio recibían parte de lo cosechado, y el resto se entregaba para el provecho y beneficio de sacerdotes, militares y funcionarios públicos.

Calpullalli (Parcelas Trabajadas por Familias)

El calpullalli, formaba parte de la estructura del calpulli, este tipo de propiedad se otorgaba a los habitantes del capulli con la obligación de trabajarla, por lo que podemos entender que la propiedad comunal de la tierra era la base económica de los aztecas. Sin embargo, se establecía también un precedente del principio de propiedad privada o individual, que aunque se encontraba limitada, puede considerarse que los aztecas tenían los dos regímenes de propiedad: el comunal y el privado.

El régimen comunal de la propiedad partía de la existencia de los calpullis o grupos de clanes, que compartían un territorio común (calpullalli), que pertenecía en colectivamente a la población integrante del calpulli, por lo tanto el calpullalli, tenía aspectos de propiedad en función social, pues el dueño del terreno no lo era en realidad del terreno mismo, sino solamente del usufructo.

Calpulli (Lugar del Caserío de los Habitantes)

La figura del Calpulli era una estructura social compleja,  relacionada con la sociedad mexica, donde todos vivían en un mismo sector de la ciudad, ejerciendo, en común la propiedad de las tierras que les habían sido asignadas.
Sus características son:
-Era compuesto por familias o  personas que creían descender de un mismo antepasado, quien generalmente, era un ser mitológico y tenían como función diferentes actividades.
-Era considerada como una de las clases altas de la sociedad.
-También era común encontrar varios calpulli unidos en barrios y solían estar especializados en alguna actividad artesanal o profesional.
La gran ciudad  de Tenochtitlan, se conformaba por cuatro divisiones barrios o campan: Atzacualco, Teopan, Mayotla y Cuepopan, los cuales se integraban por hasta cinco calpulli, formando un total de veinte para toda la ciudad; estos calpulli a su vez se dividían en calles o tlaxilacalli.
El significado etimológico de la palabra calpulli es casa grande y era considerada una unidad de organización debajo del nivel de ciudad-estado.
El calpulli también era considerado una unidad religiosa y militar. Sus integrantes seguían a un mismo dios en templos construidos dentro de sus tierras y recibían entrenamiento militar en el telpochcalli, o escuela de guerreros, que cada calpulli tenia.
La figura jerárquica mas alta en el calpulli era el calpullec, quien gozaba de puesto vitalicio dentro de la familia, hacia la función de juez en los litigios menores, representaba al calpulli en el consejo azteca, dirigía la educación de los niños y tenia la facultad de repartir las tierras entre las familias de acuerdo al número de componentes.

Evolución Historica de la Propiedad

Periodo Romano.
En esta época se forma la idea básica de la propiedad idea y se desarrolla en dos etapas:

Periodo Arcaico.
Nace el derecho primitivo sobre el suelo basando su existencia en la institución de familia donde esta es la titular, con en Páter Familias con la potestad de disponer el bien, se crea por primera vez una propiedad colectiva, pero privada y no pública.

A raíz de las conquistas, Roma confisca nuevas tierras con la intención de dar la posesión a particulares, contra el pago de una tasa anual esta situación da pie a generar un nuevo derecho a quien consigue la ocupación.

Periodo Clásico.
Nace la propiedad plena romana, donde los únicos que la ejercía eran los ciudadanos romanos. También aparece la figura de la propiedad provincial, pretoria o peregrina. El pretor considera que existían propiedades que nos e hallaban bajo la propiedad quiritaria y debían ser protegidas.

En esta etapa la posesión es considerada como una relación de hecho, pero adaptada a las necesidades, la práctica y asimilada unas veces a la posesión material y otras al derecho de poseer.

Periodo de bajo imperio.
En esta época la propiedad pretoria, peregrina y provincial desaparece por completo mientras la posesión adquiere su mayor evolución, al señalarse que la posesión por excelencia es la posesión del propietario o del que cree ser titular, demostrando a través de un justo título de adquisición, para lo cual debía demostrar buena fe, justo título y duración.

Edad Media.
Una característica esencial de esta época es la confusión que existía en relación a los vínculos personales y los vínculos reales.

La existencia de los señoríos crea una figura parecida a un Jefe Rural los cuales tenían total autonomía, llevándolos a mezclar soberanía y propiedad.

El régimen de los feudos más relacionado al derecho privado que al público, se convierte en un derecho concreto de propiedad que subsistiría hasta 1,789, año en que la Revolución Francesa pondría fin radicalmente al feudalismo.

Periodo contemporáneo.
Por primera vez se consideró la propiedad como un elemento para el desarrollo integral de la sociedad. También es importante la creciente intervención por parte del Estado en la economía, punto que se reflejaría con mayor énfasis después de las guerras mundiales.

Extincion del Contrato de Transacción

La extinción del contrato de transacción se rige por las reglas comunes a los contratos, con excepción a lo referente a nulidades.

La nulidad por error de derecho.
La transacción no es anulable por error de derecho sino cuando entre las partes no ha habido controversia sobre el punto de derecho. de la transacción tendría escaso valor práctico, ya que, frecuente­mente, el litigio sobre el cual versa la transacción comprende controver­sias sobre puntos de derecho y si se dejara abierta la posibilidad de in­tentar la acción de nulidad por error de derecho, la transacción en reali­dad no pondría fin o no prevendría el litigio correspondiente.

La nulidad de la transacción hecha en ejecución de un título nulo.
La transacción puede ser anulada si se la hizo en ejecución de un título nulo, a menos que las partes hayan tratado expresamente sobre nulidad.

La transacción fundada en documentos falsos.
La transacción fundada en documentos que después se reconocen como falsos, es completamente nula.

Nulidad de la transacción relativa a un litigio ya decidido.
Es nula la transacción sobre un litigio que ya está decidido por sentencia ejecutoriada.

Nulidad de la transacción hecha en la ignorancia de documen­tos posteriormente descubiertos.
Los negocios que pudieran tener entre sí, los do­cumentos ignorados al tiempo de la transacción y que luego se descu­bran, no constituyen un título para impugnar la transacción, a menos que los haya ocultado una de las partes contratantes, también si la transacción ha comprendido un solo objeto y se demuestra con documentos nuevamente descubiertos que una de las partes no tenia derecho sobre dicho objeto, la transacción es nula.

Efectos del Contrato de Transacción.

La transacción tiene para las partes la autoridad de la cosa juzgada; pero no procederá la vía de apremio, sino tratándose del cumplimiento de la transacción judicial
  • Autoridad de cosa juzgada.
  • Como contrato que es está sujeto a acciones de nulidad o rescisión.
  • Para impugnar una transacción debe devolverse lo recibido con motivo de ella.
  • No traslada derechos, sino que sólo reconoce y define los mismos.
  • Ninguna de las partes podrá exigir la obligación materia de la transacción en los términos que existía antes de ésta; si uno lo hiciere, el otro tendrá una excepción.
  • La aparición de nuevos documentos no anula la transacción si se ha hecho de buena fe.
  • El fiador de la obligación materia de la transacción sólo se obliga a ésta si consiente en ella.

Características del contrato de transacciones

Es consensual.
Se perfecciona con el solo consentimiento de las partes de llegar a un acuerdo y ceder en sus pretensiones.
Es bilateral.
Las obligaciones que nacen del contrato son para ambas partes, es decir, cumplir lo establecido en el contrato de transacción.
Es intuito persona.
Se acepta en consideración a la persona con la que se celebra, tan importante es esta característica, que es un contrato nominado, ya que se encuentra regulado por na mayoría de los códigos civiles.

Elementos del Contrato de Transacción

Consentimiento.
Se necesita la manifestación de la voluntad de poner fin a las diferencias que se han designado, sea que las partes hayan manifestado su intención por medio de expresiones generales o especiales pero los efectos procesales se presentaran hasta la incorporación a las actas del proceso.

Capacidad.
Se exige la capacidad para transigir y se necesita tener capacidad para disponer de las cosas comprendidas en la transacción.

Objeto.
Sera un litigio pendiente o eventual en razón de que el contrato tiene la finalidad de terminar o prevenir este litigio.

Existencia de un relación controvertida entre las partes contratantes.
Es indiferente que la controversia se encuentre ante los órganos judiciales, ante árbitros o sin solución pendiente. Siempre que exista una controversia no resuelta, existirá la posibilidad de transigir.

Causa.
Es la finalidad que cada sujeto persigue al obligarse en el contrato de transacción, es importante saber cuál es la causa del contrato para determinar si es lícita.

Contrato de Transacción

La transacción es una figura jurídica que permite extinguir obligaciones y consiste en el acuerdo mutuo de resolver una situación jurídica dudosa. La transacción puede dar termino a un litigio o evitar el comienzo de uno. En el caso de que la transacción sea hecha durante el curso de un litigio, debe ser hecha ante el juez de la causa para tener validez.

El objetivo de la transacción es resolver, mediante un acuerdo voluntario, las causas que dieron o darán origen a una relación procesal entre las partes. Su efecto fundamental es el de otorgar el valor de cosa juzgada, en otras palabras, tiene el mismo poder legal de una sentencia ejecutoriada.

Constitución y Extinción de la Enfiteusis.

Los modos de constitución de la enfiteusis son los mismos que los del derecho de superficie. Normalmente, la “emphyteusis” puede extinguirse por la falta de pago del impuesto durante tres años, o durante dos si el dueño es una corporación religiosa, por no pagar la “pensio”, por renuncia y por los demás modos que extinguen a la superficie.

Las principales sanciones que garantizan al enfiteuta su derecho:
  • Tiene contra todos, aun contra el propietario, acciones “in rem” útiles para demandar bien la cosa misma, bien las servidumbres de que está investida. 
  • A su derecho corresponde una posesión protegida por el interdicto de superficie, que es una copia del interdicto “uti possidetis”. 
  • La pérdida de esta posesión, si ésta ha sido adquirida a “non domino”, le permite el ejercicio de la acción publiciana.

Elementos de la enfiteusis

Elementos Formales: se dividen en intervivos, judiciales, mortis causa y temporal

Elementos Personales: se dividen en concedente, dueño y enfiteuta.

Elementos Reales: Son inmuebles rústicos. Entre los elementos reales se encuentran el suelo y la edificación. El objeto básico del derecho de superficie es tener y mantener una edificación de propiedad del superficiario.

La Enfiteusis

La enfiteusis es considerado un derecho real que permite la cesión temporal del dominio útil de un inmueble, a cambio del pago anual de una tasa fijada (canon) y, también el de un laudemio por cada enajenación de dicho dominio. Es posible en algunas legislaciones que esta cesión pueda tener carácter perpetuo.

Es un régimen compartido de tenencia de tierra que tiene como consecuencia la disociación del dominio entre el dominio directo, correspondiente al propietario, y el útil, que es el de la persona que usa y aprovecha el bien.

El enfiteuta no se hace titular del bien, pero puede enajenar su derecho, cederlo, transmitirlo a sus herederos y gravarlo.

Características:
-No concede al enfiteuta la propiedad del fundo.
-Es a perpetuidad.
-Se contrae la obligación de cultivar el fundo.
-Es transmisible a los herederos.

Efectos de la Anticresis

El efecto principal de este tipo de contrato es que cuando se pacte que la propiedad solo cubrirá los intereses de la suma prestada o cubrira la deuda en el tiempo convenido, solo puede ejercer la acción de su crédito sobre los bienes de deudor por lo que el acreedor no se hace dueño del inmueble a falta de pago.

El deudor no podrá solicitar la restitución de la cosa efectuada por anticresis sino hasta que se extinga por completo la deuda, sin embargo el acreedor podrá restituirla en cualquier tiempo, y perseguir el pago de su crédito por otros medios legales.

Las obligaciones que nacen del  contrato de anticresis son:

-Responder por la culpa leve en el uso y la explotación de la cosa.
-No realizar mejoras útiles o voluptuorias sin permiso del propietario.
-Entregar la cosa al momento del pago del crédito.
-El deudor no podrá pedir la restitución de la cosa dada en anticresis, solo después de la extinción total de la deuda.

El acreedor anticresista tiene el derecho de hacerse pagar con preferencia a otros acreedores sobre la cosa recibida en anticresis

Características del contrato de anticresis

Contrato real.
Se perfecciona con la entrega de la cosa. El hecho de que pueda ejercerse un derecho de retención sobre el inmueble que genere un derecho preferente a favor del acreedor hasta que se haya pagado la deuda, es un hecho que resalta el carácter real de la anticresis.

Contrato unilateral.
Solo nacen obligaciones para el acreedor, aunque posteriormente pueden nacer obligaciones a cargo del constituyente, por lo cual se puede decir que es sinalagmático imperfecto.

Contrato Accesorio.
Presupone la existencia y validez de una obligación principal a cuyos intereses que perciba el acreedor.

Contrato de Tracto Sucesivo.
Puesto que se requiere del transcurso del tiempo para que puedan producirse los frutos que han de imputarse en la forma convenida.

Garantía y Forma de Pago.
En sentido amplio puede considerarse que la anticresis al mismo tiempo es una garantía y un modo de pago.

Elementos del Contrato de Anticresis

Consentimiento.
Requiere además de la manifestación de voluntad libre de vicios, error, dolo y violencia, la entrega o tradición de la cosa.

Capacidad.
Además de la capacidad plena para obligarse y contratar por tratarse de un acto de disposición, se requiere que la persona sea titular o propietaria del bien.

Objeto.
Solo podrá recaer sobre bienes inmuebles corporales que sean capaces de producir frutos.

Causa.
Es el fin en vista del cual una persona se obliga frente a otra. Para la Anticresis rige la Materia del Derecho Común, o la necesidad existente de las partes para saldar una deuda anterior.

La Tradición.
Se requiere la entrega real y efectiva del bien, la cual puede hacerse por cualquiera de los modos de tradición con tal de que se deje al Acreedor en la posibilidad de percibir directamente los Frutos que genere el bien .

La Existencia de una Obligación Principal.
La Anticresis presupone la existencia y validez de una Obligación principal a cuyo capital o interés imputa el Acreedor.

Extinción de la Anticresis

Extinción de la obligación principal. 
La anticresis, debido a su naturaleza jurídica, al servir de garantía real no gozan de autonomía propia, sino,  depende de una obligación principal; por lo que la anticresis accesoria se extinguirá cuando previamente se haya extinguido la obligación principal.

Anulación, recisión o resolución de la obligación principal.
Se extingue la anticresis cuando la obligación principal es declarada nula, por causal relativa o por causal absoluta.

Renuncia del acreedor.
Al presentarse la renuncia se genera automaticamente la extinción de la anticresis, entonces se tratara simplemente de una obligación, sin garantía real, y por ende, el contrato celebrado solo tendrá la validez de un contrato de mutuo.

Destrucción total del bien.
La extinción es con relación al derecho accesorio, que es la garantía real , siendo a esta causal de extinción se le debe extender con referencia al inmueble.

Expropiación.
Se trata de una de las formas de extinción de propiedad donde estado ejerce su poder, para afectar la propiedad privada por razones de necesidad y utilidad publica. Al presentarse na expropiación se extingue el contrato de anticresis.

Consolidación.
Se presenta esta figura extintiva de la anticresis al reunirse en una misma persona la calidad de propietario y de acreedor, es decir, la calidad de propietario de inmueble.

La Anticresis

La Anticresis es considerada una garantía real con desplazamiento posesorio cuya función es permitir al acreedor tomar posesión de un inmueble y tomar sus frutos, para garantizar el pago de una deuda primero sobre los intereses y después sobre el capital de su crédito, hasta la liquidación de la deuda.

El contrato anticrético puede considerarse también como la cesión de un bien a cambio de una cantidad de dinero.

Las leyes civiles categorizan la anticresis como un derecho real de garantía autónomo, aunque es común que la mayoría de la veces se presente unido a un contrato de prenda o hipoteca. En el ámbito  comercial la anticresis puede recaer sobre toda clase de bienes.

Crédito hipotecario

Un crédito hipotecario es un préstamo que se hace a largo plazo, donde la propiedad servirá como garantía del mismo. Si el deudor incumple la obligación de pagar al banco, pueden embargar y reclamar la posesión del inmueble.

Ventajas.
Una de las principales ventajas de las hipotecas es que permite comprar bienes raíces sin la necesidad de contar con grandes cantidades de efectivo disponible.

Otra ventaja de las hipotecas es que los intereses pagados en este tipo de préstamos son deducibles de impuestos.

La hipoteca también te permitirá recibir dinero prestado contra la garantía inmobiliaria una vez que se ha terminado de pagar o que aumente su valor.

Desventajas.
La desventaja es su naturaleza de largo plazo y la relativamente gran cantidad de dinero que pagarás por la propiedad a largo plazo, a causa de los intereses.

Incumplir en los pagos del préstamo puede resultar en la pérdida de la propiedad, el lugar donde vives, lo cual es una seria repercusión por tener una hipoteca que no puedas pagar.

Bienes susceptibles de ser hipotecados

Es posible que sean hipotecados todos los bienes corporales o cosas muebles e inmuebles. La hipoteca se extiende, independientemente de que no se exprese en el título constitutivo, a las accesiones, mejoras y muebles incorporados al inmueble gravado o hipotecado.

Al menos que se pacte en el contrato, la hipoteca no comprende:
-Los frutos industriales de los bienes hipotecados, siempre que esos frutos se hayan producido antes de que el acreedor exija el pago de su credito;
-Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligacion garantizada.

Los bienes hipotecados anteriormente pueden ser afectados en nueva hipoteca aunque sea con el pacto de no volverlos a hipotecar, salvo en todo caso los derechos de prelacion que establece la ley. El pacto de no volver a hipotecar es nulo.

Extinción de la Hipoteca

El contrato de hipoteca termina por:

Extinción del bien hipotecado.
Cuando por una catástrofe o desastre natural, el bien desaparece.

Extinción de la obligación que sirvio de garantía.
Como obligación accesoria sigue la suerte de lo principal.

Se resuelva o extinga el derecho del deudor sobre el bien hipotecado.
La hipoteca en sí, puede extinguirse por cualquiera de las causas generales de la extinción de la obligación.
Además la hipoteca se extingue por:
  • Se expropie el bien hipotecado.
  • Se remate judicialmente el bien hipotecado.
  • Remisión expresa del acreedor.
  • Se declare prescrita la acción hipotecaria.
  • Se consolide la propiedad del bien hipotecado en el acreedor.

Prescripción de la acción hipotecaria

La prescripción de la acción hipotecaria comienza a contarse una vez que la obligación principal se hace exigible. Las legislaciones establecen que la exigibilidad de una obligación de pago empieza desde el momento en que su pago no puede realizarse conforme a derecho, lo cual sucede desde el vencimiento de la obligación, porque en tanto no se produzca dicho vencimiento, el deudor se puede rehusar al cumplimiento conforme a derecho.

Tomando en cuenta lo anterior el plazo para que opere la prescripción de la acción hipotecaria debe contarse desde el momento en que se incumple con la obligación del contrato principal, y no cuando el plazo originalmente pactado en éste se termina o vence anticipadamente.

La accion hipotecaria prescribira a los diez años, contados desde que pueda ejercitarse con arreglo al titulo inscrito.

Duración de la Hipoteca

El derecho real de hipoteca, solo durara mientras subsista el bien pero si los derechos en que se se constituyeron se han extinguido por culpa del deudor, existe la obligación para el de constituir una nueva hipoteca con el objetivo de satisfacer los derechos del acreedor, o pagarle todos los daños y perjuicios generados. Cuando se trata de un derecho hipotecado en relación a un usufructo y este concluye por voluntad del usufructuario, la hipoteca subsiste hasta que termine el tiempo en el que el usufructo concluya.

En México cuando no se establece un termino fijo para su vencimiento, la hipoteca no podra durar mas de diez años con la posibilidad de pactar una hipoteca con una duración menor que la de la obligación principal.

Es posible que antes de que expire el plazo la hipoteca se prorrogue, conservando la prelación que le corresponda desde su origen.

La hipoteca prorrogada por segunda o mas veces, solo conservara la preferencia derivada del registro de su constitución por el tiempo señalado para la prescripción por el demás tiempo, o sea el de la segunda o ulterior prorroga, solo tendrá la prelacion que le corresponda por la fecha del ultimo registro.

Efectos del contrato de hipoteca

Efectos entre acreedor y deudor.
Se establece el derecho del acreedor de ejecutar la cosa por vía judicial aunque exista la posibilidad de que se convenga la venta amistosa de la cosa hipotecada. Mientras el acreedor no solicite na ejecución de la cosa el deudor constituyente conservara la plenitud de sus derechos sobre la cosa, con la única limitación de que no puede efectuar en perjuicio del acreedor hipotecario ningún acto que afecte la garantía del acreedor.

El derecho de ejecutar del acreedor hipotecario no excluye el derecho de los demas acreedores de ejecutar la cosa hipotecada.

Efectos entre el Acreedor Hipotecario y los demás acreedores.
El derecho del acreedor hipotecario se manifiesta como derecho de preferencia sobre el precio obtenido en remate del inmueble o inmuebles hipotecados. El caso de concurso entre un acreedor hipotecario y otro acreedor sin garantías especificas, el derecho de preferencia del primero determina que el segundo acreedor sólo recibirá el pago después de satisfacer el derecho del acreedor.

Cuando existe relación entre disversos acreedores con hipoteca sobre la misma cosa, es necesario considerar el grado de la hipoteca de cada uno. Cuando entran en conflicto dos acreedores hipotecarios, el principio es que se prefiere al que registro antes su hipoteca.

En caso de concurrencia entre un acreedor hipotecario y un acreedor privilegiado prevalece éste, salvo el caso del acreedor con privilegio general que no haya sido satisfecho con los muebles del deudor y cuyo crédito se coloca subsidiariamente sobre los inmuebles.

Constitución de la Hipoteca

Puede celebrarse en un mismo acto la constitución de la hipoteca y la de la obligación que ésta accede, puede acordarse una hipoteca en garantía de una deuda preexistente o celebrarse al mismo tiempo pero formalizarse separadamente.

Los creditos hipotecarios deben ser aceptados por el acreedor. Si la manifestación se expresa posteriormente opera en forma retroactiva al día de su constitución.

La hipoteca o la promesa de hipoteca que conste en un instrumento privado, daría acción para compeler al renuente al otorgamiento de la escritura o que el juez lo haga a su nombre y a su costa.

El acto constitutivo de la hipoteca debe contener:
-El nombre, apellido y domicilio del deudor y las mismas designaciones relativas al acreedor.
-La fecha y la naturaleza del contrato que accede.
-La ubicación del inmueble.
-La cantidad cierta de la deuda.

La escritura hipotecaria debe designar separada e individualmente la naturaleza de cada uno de los inmuebles.

Principios Hipotecarios

Principio de especialidad.
Se refiere a la designación precisa de los bienes sujetos que estarán efectados por hipoteca así como la determinación del dinero que garantiza

Principio de publicidad.
Dispone que la constitución, modificación y extinción de la hipoteca debe inscribrirse en el Registro Público de la Propiedad para que surta efectos contra tercero. 

Principio de indivisibilidad.
En medida en que la hipoteca subsista íntegra aunque por el pago se reduzca la obligación garantizada y gravar cualquier parte de los bienes hipotecados que queden aunque la restante hubiere desaparecido, salvo cuando se hipotecan varios bienes.

Principio de tracto sucesivo.
En virtud de este principio la transmisión, modificación o extinción de derechos reales debe llevarse a cabo sobre la base de un negocio jurídico inscrito en el Registro de la Propiedad y que obliga también a la inscripción del mismo en un asiento especial y separado.

Principio de legalidad.
Principio hipotecario en función del cual tan sólo pueden acceder al Registro de la Propiedad los negocios que reúnan las formalidades previstas en la ley, es decir, que consten en documento público y que hayan sido objeto de calificación por el Registrador.

Principio de fe pública.
Tiene la función de proteger al tercero adquirente que ha confiado en el contenido de las inscripciones registrales y, en base a ellas, adquiere un derecho real inmobiliario aun en el caso de que sea incompatible con la realidad extrarregistral.

Elementos del Contrato de Hipoteca

Elementos de Existencia.

Consentimiento.
  • El acreedor debe aceptar que el bien sea utilizado para garantizar el cumplimiento de la obligación principal.
  • El deudor aceptara que en caso de no cumplir la obligación, el acreedor podrá solicitar la venta del bien y cobrar con el importe generado.

Objeto.
  • Tiene que ser jurídica y físicamente posible por que debe existir y estar dentro del comercio. Además debe ser determinado, enajenable y generalmente recae sobre bienes inmuebles.

Elementos de validez.
Capacidad.
  • El deudor hipotecario requiere:
  • Debe tener capacidad general para contratar, ser el titular del bien o estar autorizado legalmente para hipotecarlo.
Forma.
  • Si la ley exige el otorgamiento de escritura pública u otra forma especial para hacer efectivas las obligaciones propias de un contrato, los contratantes podrán compelerse recíprocamente a llenar aquellas formalidades desde que hubiese intervenido el consentimiento o la consignación por escrito según el caso, y demás requisitos necesarios para su validez

Derecho Real de Prenda

El traslado posesorio queda digerido al momento del incumplimiento de la obligación.

La forma ordinaria de protección de acreedor ordinario se llama convenio. La actio serviana que permite reclamar la cosa frente a cualquiera que tuviera la posesión de la misma.

La hipoteca se puede constituir sobre cualquier tipo de cosa corporal o incorporal de cosas que tengan un valor. Tácitas o legales por su forma de constitución. Las legales se crean por efecto de la ley, las tácitas actualmente han desaparecido.

La constitución tácita de hipoteca es la que tiene lugar en aquellos casos en los que la hipoteca deriva de un comportamiento o actitud inequívoca del constituyente, así, en los arrendamientos urbanos sobre los muebles introducidos en la vivienda por el arrendatario o inquilinos o en los arrendamientos rústicos sobre los frutos obtenidos por el arrendatario.

Las hipotecas legales se clasifican en especiales y generales. Las primeras afectan al patrimonio en su conjunto, las segundas gravan bienes determinados.

Especies de Hipoteca

Hipoteca Necesaria.
Es la que existe  para determinar un
crédito.

Hipoteca Ordinaria.
Es a favor de una persona determinada, por cantidad precisa, transmisible también por instrumento.

Hipoteca Excepcional.
Es destinada a garantizar una obligación de existencia dudosa o de cuantía no determinada.

Hipoteca Inmobiliaria.
Es aquella que se constituye sobre Bienes inmuebles.

Hipoteca Mobiliaria.
es la que recae sobre bienes muebles, es decir, que el objeto del contrato son precisamente bienes de naturaleza mueble. Aquí no se entregan lo bienes, no se desposee de los bienes al deudor (o tercero constituyente de la hipoteca)

Clasificación de la Hipoteca

Por su origen pueden ser voluntarias y legales. Las hipotecas voluntarias son las convenidas entre partes o impuestas por disposición del dueño de los bienes sobre los que se establecen y sólo podrán constituirlas las personas que señala la Ley. Las hipotecas legales son aquellas que están admitidas expresamente por las leyes con tal carácter.

Por la forma pueden ser expresas y tácitas. Actualmente han desaparecido las hipotecas tácitas, quedando como reminiscencia de ellas los créditos singularmente privilegiados. Toda hipoteca es necesario que sea expresa para su validez, pactada en documento público e inscrita en el Registro de la propiedad. Supone excepción la que resulta del artículo 194 de la L.H. al establecer los privilegios a favor del estado, sus provincias, los pueblos y los aseguradores.

Por el objeto pueden ser generales y especiales. En el antiguo Derecho eran hipotecas generales las que afectaban a todos los bienes del deudor, figura que ha desaparecido por lo que sólo cabe hablar de hipotecas especiales en base del principio que rige en esta materia.

Por su contenido las hipotecas pueden ser ordinarias o de seguridad. La ordinaria o de tráfico sigue la normativa general, mientras que la hipoteca de seguridad es la que garantiza una obligación de existencia dudosa o indeterminada por lo que la fe pública registral sólo cubre la garantía real, mientras que la existencia y particularidades del crédito deberá probarse, en el momento oportuno, por medios extrarregistrales lo que obliga a establecer un máximo de responsabilidad. También pueden ser hipotecas de capital o de renta, según garanticen una obligación de cumplimiento unitario o de hacer pagos o prestaciones periódicas.

Por los efectos pueden ser comunes y privilegiadas. Las privilegiadas son las hipotecas tácitas anteriormente aludidas o mejor créditos singularmente privilegiados.

Por su régimen y normas legales pueden las hipotecas ser normales o excepcionales. Son excepcionales o extraordinarias aquellas que se apartan de la norma general como la hipoteca en garantía de títulos transmisibles o al portador, la constituida en garantía de cuentas de crédito y las que regula la Ley de Mercado Hipotecario.

Contrato de Hipoteca

La hipoteca es considerada un contrato accesorio que permite que un bien permanezca en poder del deudor o de quien constituye la hipoteca y otorga al acreedor la facultad para, promover la venta forzosa del bien gravado con la hipoteca, en caso de que el deudor incumpla la obligación por la cual constituyo la garantía hipotecaria.

La hipoteca se constituye para garantizar una obligación o deuda particularmente con un bien inmueble, constituyendo para ello la hipoteca sobre dicho bien. Es necesario que existan dos contratos, el contrato que da origen a la obligación o deuda, y el contrato de hipoteca, por lo que este último resulta ser un contrato accesorio del primero.

Las diferencias entre hipoteca y prenda son:
-La hipoteca recae sobre bienes inmuebles y la prenda sobre bienes muebles.
-La hipoteca requiere ser elevada a escritura pública, la prenda no.
En la hipoteca el propietario no se desprende de la posesión y uso del bien; en la prenda sí.
-La hipoteca hace parte de los créditos de tercera clase.

La hipoteca pueda hacerse efectiva sobre el precio de venta de aquel bien, con preferencia a los derechos de cualquier otro acreedor una vez incumplida la obligación que garantiza el bien inmueble.

Diferencia entre prenda civil y mercantil.

Se podrá diferenciar de acuerdo a dos partes fundamentales: a su naturaleza del contrato y a la entrega.

 En cuanto a la naturaleza del contrato.
  • La prenda civil es un contrato real y como tal se perfecciona por la entrega de la cosa.
  • En las las prendas especiales de comerciono hay desplazamiento: la cosa queda en poder del constituyente de la prenda. Por ello su denominación, prenda sin desplazamiento.
  • Estas prendas especiales, como contratos son solemnes y en el caso de la prenda agraria y de la prenda industrial la solemnidad consisten en su constitución por escritura pública, o bien por instrumento privado autorizado ante notario.

En cuanto a la entrega.
  • En la prenda civil, la entrega es de carácter material y es la forma como se perfecciona el contrato.
  • En las prendas especiales la entrega es ficticia, no hay desplazamiento, y la tradición del derecho real de prenda, en este caso, se hace por medio de la inscripción del título en el registro pertinente,(Registro de Prenda Industrial, etc.)

Venta de Prenda

En caso de que el deudor no extinga la deuda en el plazo pactado o una vez que exista la obligación de hacerlo, el acreedor tiene derecho a solicitar a un juez competente que decrete la venta de la prenda, previamente deberá citar e informar al deudor o quien constituyo la prenda la situación jurídica en que se encuentra.

Es posible que el deudor y el acreedor convengan en pagar la deuda con la prenda en el precio que se le fije al vencimiento de la deuda, pero no al tiempo de celebrarse el contrato siempre y cuando el convenio expreso no afecte a terceros. También es posible vender la prenda extrajudicialmente por acuerdo de las partes.

La cosa se adjudicará al acreedor en las dos terceras partes de la postura legal, si no se pude vender según los términos que establezca el Código de Procedimientos Civiles.

Si la ganancia de la venta excede la deuda, se entregará el exceso al deudor; pero si el precio no cubre todo el crédito, tiene derecho el acreedor de demandar al deudor por lo que falte.

Prenda con Registro

Las prendas con registro pueden constituirse para asegurar el pago de una suma de dinero o el cumplimiento de cualquier clase de obligaciones, a las que los contrayentes le atribuyen, a los efectos de la garantía prendaria, un valor consistente en una suma de dinero.
Los bienes sobre los cuales recaiga la prenda con registro quedarán en poder del deudor o del tercero que los haya prendado en seguridad de una deuda ajena. 

Los bienes afectados a la prenda garantizan al acreedor, con privilegio especial sobre ellos, el importe de la obligación asegurada, intereses y gastos en los términos del contrato y de las disposiciones del presente.
El privilegio de la prenda se extiende, salvo convención en contrario, a todos los frutos, productos, rentas, e importe de la indemnización concedida o debida en caso de siniestro, pérdida o deterioro de los bienes prendados.

El contrato produce efectos entre las partes desde su celebración y con respecto a terceros, desde su inscripción en la forma establecida en el presente. La prenda con registro podrá constituirse a favor de cualquier persona física o jurídica, tenga o no domicilio en el país.

Los contratos de prenda que establezcan se formalizarán en documento privado, extendiéndose en los formularios respectivos que gratuitamente facilitarán las oficinas del Registro de Prenda, cuyo texto será fijado en la reglamentación que dicte el Poder Ejecutivo nacional.

Durante la vigencia de un contrato prendario, el dueño de los bienes no puede constituir, bajo pena de nulidad, otra prenda sobre el mismo bien.

El dueño de los bienes prendados puede industrializarlos o continuar con ellos el proceso de su utilización económica; los nuevos productos quedan sujetos a la misma prenda.

El dueño de los bienes prendados no puede enajenarlos, pudiendo hacerlo solamente en el caso que el adquirente se haga cargo de la deuda garantizada, continuando en vigor la prenda bajo las mismas condiciones en que se constituyó, inclusive en cuanto a la responsabilidad del enajenante. La transferencia se anotará en el Registro y se notificara al acreedor mediante telegrama colacionado

Promesa de Prenda

La promesa de constituir prenda sólo produce acción personal entre los contratantes, sin perjuicio de la responsabilidad penal en caso de presentarse fraude, si ofreciendo en prenda objetos considerados como libres se tenia conocimiento de que  estaban gravadas o no formaban parte de su patrimonio.

Es posible que los bienes futuros, puedan ser pignorados mediante una promesa de prenda que se transformaría en prenda cuando la cosa llegue a existir.

Es considerado un contrato de garantía teniendo en cuenta que el fin que persiguen los sujetos es de tener certeza de la celebración de un acto posterior, de tal modo que cumplido determinado plazo se tenga la seguridad de poder acceder la prestación jurídica económica a la cual hace referencia la prenda.

Derecho Real de Prenda

Es un derecho real accesorio por lo que atendiendo a los principios generales del derecho siempre sigue la suerte de la obligación principal y le confiere al acreedor la facultad de vender la cosa si no se extingue en tiempo y forma la obligación que garantiza.

Cualquier obligación puede garantizarse con prenda incluyendo pago de sumas de dinero, entrega de cosas, obligaciones ya sean activas o pasivas, incluso obligaciones futuras o condicionales. La prenda también pude recaer sobre cosas simples o compuestas, singulares o universales.

Este derecho real otorga las mismas facultades que cualquier otro derecho de su tipo por lo que si el acreedor pierde la prenda podrá seguir y reivindicar su derecho en manos de quien este, incluso de su propietario.

Por tratarse de un derecho real este se extingue si la cosa deja de existir por fuerza mayor u otro caso, también si de común acuerdo deciden el acreedor y deudor cambiar el objeto de la prenda o si se presenta la figura jurídica de la confusión.

Extinción de la Prenda

Extinción por resolución del contrato.
Puede ser expresa o tácita y se supone resuelto el contrato de prenda al tratarse de un contrato accesorio, termina al momento que la obligación principal sea cumplida por cualquier causa legal previamente establecida para la extinción de los contratos.

Extinción por condonación.
La condonación de la deuda principal extinguirá las obligaciones accesorias; pero la de éstas dejará subsistente la primera. Se presumirá remitida la obligación accesoria de prenda cuando la cosa pignorada, después de entregada al acreedor, se hallare en poder del deudor.

Además de lo anterior la prende se extingueo:
  • Cuando se produce la destrucción fortuita y completa de la cosa empeñada. 
  • Cuando el acreedor pasa a ser dueño de la cosa dada en prenda.
  • Cuando el acreedor abusa de ella, esto es, cuando la usa.
La extinción de la prenda afecta tanto al acreedor de buena como de mala fe, la ley les da un tratamiento distinto, ello porque faculta al de buena fe para exigir al deudor otra prenda de igual o mayor valor, o bien, otra caución competente y, si el deudor no cumple con esta exigencia, el acreedor va a poder exigir el cumplimiento de la obligación principal.

Ejecución de la Prenda

Para que se realice la ejecución de prenda, independientemente de cumplir con los requisitos de existencia y validez deberá llenar los requisitos de forma establecidos para la demanda.

El acreedor pondrá a disposición del tribunal las cosas que se le hubieren dado en prenda junto con la solicitud de ejecucion. Ello es consecuencia del derecho del acreedor a poseer la prenda y que constituye uno de los requisitos para que exista el privilegio sobre la prenda. En consecuencia si la cosa ha sido entregada y se encuentra en poder del acreedor o de un tercero que haya sido escogido de mutuo acuerdo entre las partes, para recibirla y tenerla en su poder en interés del acreedor, la ejecución de la prenda conlleva la necesidad de exigir al acreedor o tercero que haga entrega de la misma al tribunal para poder tramitar la ejecución correspondiente.

Consecuencias jurídicas del contrato de prenda

La constitución de la prenda, tiene como consecuencia directa el nacimiento de las siguientes obligaciones para las partes:

Consecuencias jurídicas en relación al acreedor.
Esta obligado a cuidar la cosa dada en prenda siempre y cuando sea poseedor por cuenta ajena además debe abstenerse de usar la cosa objeto de la prenda. Por ultimo tiene la obligación de restituir la prenda cuando se haya cumplido la obligación que con ésta se garantía.

Consecuencias respecto del deudor.
Debe satisfacer la obligación principal con sus intereses además de pagar al acreedor los gastos realizados en la conservación y custodia, y, por ultimo, responder ante el acreedor de la quieta y pacífica posesión de la cosa pignorada.

Se pueden distinguir además de los anteriormente señalados los siguientes efectos jurídicos:
-El acreedor, tiene la obligación de cuidar la cosa, evitando el uso abusivo de na prenda y no puede bajo ninguna circunstancia retener la cosa, salvo que, mientras retiene la prenda el deudor contraiga con él otra deuda exigible antes de extinguir la primera, en cuyo caso puede prorrogar la retención hasta que se le satisfagan ambos créditos.
-El deudor, debe sufrir la retención hasta la total satisfacción del crédito y, en caso de incumplimiento de la deuda principal, sufrir la venta del bien dado en prenda mediante subasta judicial o notarial.

Clases de Prenda

Prenda con Desplazamiento.
Cuando el bien dado en garantía es entregado físicamente al acreedor o a un tercero que debe guardarlo (depositario).

Prenda sin Desplazamiento.
Tiene como característica que el bien dado en garantía queda en poder del deudor. Esta es la excepción a la regla y sólo es permitido cuando expresamente la Ley lo autoriza, tal es el caso de la prenda industrial, minera, agrícola, entre otras.

Prenda Juridica.
Se entiende entregado jurídicamente el bien al acreedor, cuando queda en poder del deudor, pero procede únicamente respecto de bienes muebles inscritos, como es el caso de los vehículos, acciones u otros títulos registrables. A esta prenda se le conoce en otras legislaciones como Hipoteca Mobiliaria.

Contrato de prenda

El contrato de prenda permite que el deudor haga entrega de un bien mueble al acreedor, con la intención de obtener una garantía de pago de un crédito previamente autorizado de tal manera que le otorga la posesión prendaria y con ello la facultad de retener la cosa de ser necesario, y en su caso, pagarse con el producto de dicha realización, si el deudor no cumple la obligación garantizada.
La cosa entregada no pasa a ser propiedad directa del acreedor, pues el acreedor no puede apropiarse de la cosa dada en prenda.

Con el perfeccionamiento del contrato de prenda nace un derecho real de crédito sobre la cosa mueble entregada, por el cual el beneficiario puede vender la cosa para satisfacer su crédito sin importar el propietario de la misma.

Elementos del Contrato de Prenda.

Elementos de existencia.
El consentimiento.
Para realizar el contrato de prenda es necesario se exprese la voluntad de realizar el acto jurídico. Para el contrato de prenda con tenencia, es necesario hacer la salvedad que el acreedor no tiene el privilegio que dá el gravamen, sino a partir de la entrega de la cosa dada en prenda. En el contrato de prenda sin tenencia se requiere la constitución por documento, que puede ser privado, con un contenido mínimo, por lo cual se reputa solemene.

La Forma.
El documento donde conste el contrato de prenda sin tenencia debe contener:
-El nombre y domicilio del deudor;
-El nombre y domicilio del acreedor;
-La fecha, naturaleza, valor de la obligación que se garantiza y los intereses pactados;
-La fecha y el vencimiento de la obligación principal;
-El detalle de las especies gravadas con prenda, con indicación de su cantidad y toda aquella información que sea necesaria para su identificación;
-El lugar en que deberán permanecer la prenda y la indicación de la calidad del propietario de ésta frente al lugar;
-Indicación del propietario de la cosas gravadas con prenda, si es un tercero sí ha sido con su consentimiento;
-En caso que los bienes gravados con prenda estén asegurados la indicación de la información general del seguro.

Objeto.
Para que el objeto del contrato de prenda sea valido, debe ser, posible física y moralmente, determinado o determinable y que exista o por lo menos esperarse que exista en un futuro. El objeto puede recaer en  cualquier cosa corporal incorporal.

Elementos de Validez.
Capacidad.
El acreedor prendario y el constituyente de la prenda son capaces siempre y cuando no se trate de alguna de las personas que la ley considera incapaces, ya sea si se trata de incapacidad absoluta o relativa el contrato será nulo absolutamente o anulable.

Ausencia de vicios en la voluntad.
Como en cualquier otro contrato la manifestación del consentimiento debe ser libre, sin que se vea afectado circunstancias como el error, la fuerza y el dolo.

Causa licita.
La causa que da nacimiento alas obligaciones y derechos prendarios no puede ser contraria a la ley, el orden público o las buenas costumbres, bajo amenaza de que  de no ser así el contrato de prenda se vera afectado por nulidad absoluta.

Relaciones que origina contrato de fianza

Relaciones entre el acreedor y el fiador.
El acreedor puede ejercitar su derecho de cobro al momento que la deuda se haga exigible; no es necesario perseguir al deudor principal.

El fiador, puede pagar la deuda antes de que este se vuelva exigible. En este caso, las obligaciones del fiador son las siguientes:
Si paga antes del plazo, deberá esperar a que se cumpla este para ejercitar contra el deudor la acción de reembolso.
Tiene la obligación de dar aviso al deudor antes de pagar anticipadamente, de no hacerlo la sanción es:
  • El deudor puede oponer todas las excepciones que pudo oponer el acreedor.
  • El fiador pierde la acción de reembolso, en caso de que el deudor pague la deuda al acreedor ignorando que ya la ha pagado el fiador.
  • El fiador tiene derecho a oponer el beneficio de excusión, el beneficio de división, la excepción de subrogación y las excepciones reales o personales.

Relaciones entre fiador y deudor.
El fiador tiene derecho para que el deudor le obtenga el relevo o le caucione las resultas de la fianza, o consigne medios para el pago en los siguientes casos:
  • Cuando el deudor principal disipa temerariamente sus bienes.
  • Cuando el deudor se obligó a obtener el relevo de la fianza dentro de cierto plazo y éste ya ha vencido.
  • Cuando se ha cumplido la condición o vencido el plazo y se hace, en consecuencia, exigible la obligación en todo o parte.
  • Cuando haya fundado temor que el deudor principal se fugue o no deje bienes suficientes para el pago de la deuda.
Fiador y deudor están obligados recíprocamente a darse aviso del pago.
  • Si el deudor paga sin dar aviso al fiador será responsable de lo que éste ignorando el pago pagare de nuevo, pero tendrá acción de reembolso en contra del acreedor.
  • Si paga el fiador sin dar aviso al deudor y el deudor paga la deuda, el fiador no tiene acción de reembolso contra el deudor, pero sí puede repetir contra el acreedor por el pago de lo no debido, además en caso de haber pagado precipitadamente podrá el deudor oponer a la acción de reembolso todas las acciones que pudo oponer el acreedor.
  • El fiador tiene derecho a que se le reembolse lo pagado, esto es por vía de la acción de reembolso.
  • El fiador tiene derecho a que se le reembolsen los otros perjuicios, de acuerdo con las reglas generales. 
  • El fiador que paga la deuda se subroga en los derechos del acreedor.

Relaciones entre los cofiadores.
Cuando son varios, la deuda se divide entre ellos en partes iguales. El cofiador que paga más de lo que le corresponde, tiene derecho a que sus cofiadores le reembolsen el exceso. Entre ellos pueden oponerse las excepciones reales y las suyas personales.

Especies de Contrato de Prenda

Prenda Mercantil.
Su objetivo es asegurar el cumplimiento de una obligación específicamente comercial.

Prenda Industrial.
Los individuos dedicados a una actividad industrial pueden solicitar este tipo de prenda sobre maquinarias, equipos, herramientas, medios de transporte y demás elementos de trabajo, así como las materias primas, manteniendo su tenencia y uso.

Prenda Agrícola.
La persona que otorgada la prenda debe ser un agricultor o ganadero, quien da en garantía ganado, equipos, maquinaria, herramientas e instrumentos de labranza usados en la agricultura.

Prenda Minera.
Es posible dar en prenda todos los bienes muebles destinados a la industria minera así como los minerales extraídos propiedad del deudor.

En todos las especies de este contrato el deudor conserva la posesión de los bienes dados en prenda, teniendo derecho de uso.

Como elemento esencial debe constar siempre por escrito y ratificado por las autoridades e instituciones correspondientes.

El aval y la fianza

El aval es una persona fisica o jurídico que se obliga al momento de manifestar su voluntad al pie de una letra de cambio o de otro documento de crédito para responder por el pago en caso de no efectuarlo la persona principalmente obligada.

Las diferencias entre el aval y la fianza son:
- El aval es una garantía abstracta, mientras que la fianza es causal.
- El aval es autónomo, porque subsiste independientemente de la obligación garantizada, mientras que la fianza es accesoria.
- La obligación asumida por el avalista puede ejecutarse sin previa excusión o interpelación del deudor principal.